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              华泰证券:战略先为不可胜,万科转型聚焦向远征

              火币网 www.henhaozhuanapp.com 2020-03-13 22:16:06 来源:乐居财经   阅读量:14.19万

              ??月13日,华泰证券发布万科 A(000002)研报。

              ??核心观点:规模和转型兼具看点的龙头房企

              ??万科作为地产开发行业稳健长跑的翘楚,我们认为销售规模具备突破潜力,管理溢价及多元化业务拓展有望在估值层面逐步兑现,看好公司作为规模和转型兼具看点的龙头大象起舞,引领行业步入后开发时代。预计公司2019-2021 年 EPS 3.60、4.44 和 5.47 元(前值 3.64、4.39、5.27 元),目标价 38.14-40.44 元(前值 36.40-40.04 元),维持“买入”评级。

              ??战略内核:先为不可胜,质量为王构筑与众不同

              ??万科从 2004 年开始明确追求有质量的增长,运营上呈现如下内核标签:1、坚持高质量布局,一二线城市货值占比达 86%,平均单城市销售额逾 70亿元,均列行业首位,三大特色构筑万科品牌效应,利润率在头部房企中突出;2、不囤地,土储可售周期 2.7 年为主流房企中最短,由此有息杠杆率低,无息杠杆运作能力强,近年扩张权益层面呈现逆周期;3、融资优势显著,是过去 10 年 A 股唯一现金流为持续为正的企业;4、构建立体管理机制,通过事业合伙人、股权激励、跟投机制绑定企业和员工形成共同体。

              ??规模展望:天时地利人和,规模突破具备势能

              ??公司销售规模的上行空间依然不可小觑,主要有三大因素:1. 管理架构:总部管理扁平化,运营效率提升,“大江大?!钡热瞬耪铰郧炕导ǖ枷?,自上而下强化业绩诉求;2. 渗透能力:公司一二线市场强势地位难以撼动,增量在于进一步深耕空间及城市发展,仅考虑市占率提升,中性假设下,未来 5 年公司一/二/三线及以下城市的市占率由 6.5%/7.4%/2.9%分别提升至 9%/12%/5%,年销售规模有望超万亿;3. 外部因素:景气度下行环境为逆周期扩张增势,市场向一二线城市倾斜,融资集中度提升进一步强化优势。我们预计公司 2020 年销售规模有望迈进 7000 亿人民币的新门槛。

              ??估值空间:聚焦迎远征,多元化构筑产品及估值溢价

              ??我们认为万科多元化带来的价值在于:1、为主业赋能,以万科物业为代表的业务提升万科住宅的产品以及品牌溢价;2、物业、物流等多元化业务均已成各行业标杆,一旦为资本市场所认可,将会体现为估值溢价。据我们测算,万科物管、商业、物流业务的合理估值区间分别为 880-1005 亿、414-477 亿、520 亿,考虑权益合计为万科贡献 1331-1450 亿估值。

              ??规模和转型兼具看点的稳健龙头,维持“买入”评级

              ??公司已售未结资源丰富,宝能股权之争基本落幕,更为明晰的股权结构意味着公司的发展路径将更加明确??悸堑浇嶙谧?,我们调整 2019-2021年 EPS 为 3.60、4.44 和 5.47 元(前值 3.64、4.39、5.27 元),根据分部估值法测算,我们认为万科合理市值应为 5389-5507 亿元,基于谨慎原则和行业当前折价情况,按 17%-20%折价,给予目标市值区间 4310-4571亿,对应2020年PE为8.6-9.1倍,目标价38.14-40.44元(前值36.40-40.04元),维持“买入”评级。

              ??风险提示:新冠肺炎疫情超预期风险,行业下行风险。


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              文章来源:乐居财经

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              关键词阅读: 华泰证券 / 财经 / 股权
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